Согласование перепланировки нежилого помещения

Оформление переустройства коммерческой недвижимости — это комплекс инженерно-технических и юридических действий, направленных на разработку проектно-технической документации, оформление разрешительных актов и внесение изменений в Бюро Технической Инвентаризации и Росреестре.

Данное мероприятие осуществляется на основании Градостроительного кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ. Однако есть и отдельные постановления правительства Москвы. Например, 508-ПП, которое детально добавляет и регламентирует требования к подготовке документов и согласованию перепланировки нежилого помещения.

Распоряжение Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки в Москве

Получить бесплатную консультацию

    Требования при перепланировке нежилого помещения

    Перепланировкой называют те перемены, которые нужно вносить в технический паспорт БТИ. Однако существуют нюансы, с которыми многие владельцы сталкиваются уже в ходе ее оформления, которые могут серьезно повлиять на дальнейшие бизнес-планы.

    Юридические

    • Согласие банка при наличие обременения у объекта в его пользу.
    • Одобрение собственника при долгосрочном договоре аренды.
    • Решение всех собственников при долевом участие.
    • Протокол общего собрания при затрагивание имущества МКД.

    Санитарные

    • Помещению обязательно присваивается функциональное назначение.
    • Планируемая деятельность может быть только разрешенной для МКД.
    • Необходимо разработать технологию процессов при функционировании.
    • Для некоторых видов деятельности требуются замеры шумов и акустические расчеты.

    Технические

    • Объект не должно быть признан аварийным.
    • Работы обязаны быть безопасными и соответствовать нормам.
    • Наличие приточно-вытяжной вентиляции для определенных видов деятельности.
    • Преобразования не могут ухудшать условия проживания и эксплуатации МКД.

    Процедура согласования в Москве и пошаговый порядок действий

    1. Обследование и проектирование

    Чаще всего происходит перестройка коммерческих объектов, исходя из потребностей бизнеса. В связи с этим  возникают ситуации, когда предыдущий владелец не доводит регистрацию до конца. Что приводит к расхождению в регистрационных данных. Поэтому мы рекомендуем на начальной стадии сверить имеющуюся информацию и фактическое состояние недвижимости.

    Этапы Документы Что делаем Нюансы
    1. Подтверждение отсутствия незаконной планировки. Технический паспорт БТИ. Заказываем в Бюро тех. инвентаризации.
    • Дата последнего учета не может превышать 5 лет.
    • На плане не должно быть отметки об отсутствие разрешения и красных линий.
    2. Обследование. Заключение о состоянии несущих конструкций и возможности производства работ.
    • Исследование проводит любая организация с допуском СРО.
    • Если затрагивается фасад или конструктивные элементы — автор проекта дома.
    		 При составлении ТЗ так же учитываются:

    • изменения внешнего облика,
    • инженерные коммуникации,
    • вентиляция.
    3. Проектирование. Проект.
    • Архитектурные решения имеет право разрабатывать организация с допуском СРО.
    • При преобразовании фасада и несущих конструкций — автор проекта дома.
    		 Если автор не определен, то это делает Экспертный центр.

    2. Согласование и разрешение

    Эта стадия является основной при оформлении. Трудность заключается в том, что документация проходит через разные государственные структуры. Которые обращают внимание исключительно на то, что в их компетенции. Поэтому не исключено внесение корректировок в ранее разработанный проект. Советуем обращаться к обладающим опытом и знаниями профессионалам, которые помогут сэкономить время и добиться утверждения с первого раза.

    БТИ №1 «Перепланировка и Кадастр» имеет многолетний опыт по вводу объектов недвижимости в эксплуатацию и оказывает услуги согласования перепланировки помещений.

    Этапы Документы Что делаем Нюансы
    1. Согласование с Управляющей компанией. Согласование проекта в УК. Подаем архитектурно-строительное решение на утверждение в части инженерных коммуникаций:

    • горячее и холодное водоснабжение,
    • вентиляция и канализация,
    • отопление.
    • Необходимо отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
    • Техник-инженер осуществляет осмотр подвала и объекта.
    2. Согласование СЭС (Роспотребнадзор). Экспертное заключение СЭС. Предоставляем на рассмотрение проектную документацию. Дополнительно понадобится:

    • разработка технологических процессов,
    • расчет вентиляционных систем,
    • акустические расчеты.
    3. Дополнительные утверждения. Если затрагивается фасад или общее имущество потребуется следующее:

    • Москомархитектура,
    • Мосгоргеотрест.
    		 Согласно Жилищного кодекса РФ нужно провести общее собрание собственников.
    4. Получение разрешения. Распоряжение Мосжилинспекции. Подаем в жилинспекцию подготовленный пакет документов на рассмотрение. Разрешение выдается сроком на один год, с возможностью его единоразового продления на полгода.

    3. Строительство и инспекция

    Не маловажную роль играет правильное выполнение строительно-монтажных работ, которые надо сделать с соблюдением всех размеров утвержденного плана. Так как регламентом не предусмотрено внесение корректировок после получения одобрения. Даже незначительные на первый взгляд отклонения приведут к тому, что выполненный ремонт не пройдет приемочную комиссию.

    Этапы Документы Что делаем Нюансы
    1. Строительные работы. Проводим ремонт в соответствии с проектом.
    • Определенные вещи разрешено выполнять только кампаниям, имеющим допуск СРО.
    • Отклонения от проектного решения — недопустимы.
    2. Контроль за монтажом. Журнал авторского надзора. Нужно подписать договор на ведение авторского надзора с проектной организацией. Требуется в тех случаях, когда затрагиваются несущие конструкции или фасад.
    3. Приемочная комиссия. Акт о завершенном переустройстве МЖИ. Уведомляем жилищную инспекцию о завершении ремонта. После чего назначается комиссия в следующем составе:

    • инспектор МЖИ,
    • техник УК,
    • проектировщик,
    • ответственный производитель работ.
    		 Для надзорного органа предоставляется следующее:

    • договор подряда на строительство,
    • журнал авторского надзора,
    • акты на скрытые работы,
    • акты устройства гидро/шумоизоляции,
    • СРО.

    4. Изменения и регистрация

    Перемены, которые необходимо вносить в паспорт БТИ, не являются конечным результатом перепланировки. Для ее завершения обязательно нужно провести кадастровый учет и внести информацию в ЕГРН.

    Этапы Документы Что делаем Нюансы
    1. Инвентаризация. Тех. паспорт БТИ (новый). Оформляем выход техника.
    • Акт о завершенном ремонте МЖИ передает в БТИ самостоятельно.
    • Не должно быть отклонений от проекта.
    2. Кадастровые изыскания. Технический план. Вызываем аккредитованного кадастрового инженера. К разработанному плану прикрепляется ранее полученная документация.
    3. Регистрация в Росреестре. Выписка ЕГРН. Комплектуем и подаем в Росреестр всю ранее собранную документацию. Регистратор проверяет предоставленную информацию по ЭДО.

    Посмотреть наши объекты

    Простые ответы на важные вопросы

    Консультация

    Оксана

    Эксперт

    Звоните, пишите.

    9:00 — 21:00 Пн. — Вс.

    +7 (925) 825-48-28.

    Отличия в многоквартирных и административных строенях

    Процедура переустройства в жилых многоэтажках регламентируется 508-ПП. Контроль за его исполнением осуществляет Мосжилинспекция. При этом контролирующего органа за подобными мероприятиями в отдельно стоящих строениях не существует. Так как вся ответственность за техническое состояние нежилого помещения возложена на владельца. Следовательно, если в ходе перестройки здания затрагиваются конструкции оказывающее влияние на безопасность, то это расценивается как реконструкция. Что требует получения разрешения от Госстройнадзора.

    Что будет, если не согласовать

    Согласно КОАП Москвы, за проведение работ в многоквартирных домах без утверждения предусмотрено административное наказание в виде штрафа и предписания. Но многих владельцев коммерческой недвижимости это не останавливает, так как доход зачастую в разы больше. Однако существуют последствия и по страшнее. Такие как приостановка регистрации прав собственности. Помещение невозможно будет продать или сдать в аренду на долгий срок, так как Росреестр не оформит сделку. Так же бесконтрольное проведение ремонта может привести к нарушению несущей способности здания с последующим признание его состояния аварийным. Проще говоря, законность — это Ваше спокойствие.

    Отличия между перепланировкой и реконструкцией

    Перепланировкой можно считать те действия, в следствие которых не происходит изменений технико-экономических показателей здания. Корректировка технических характеристик возникает в следствии затрагивания элементов, влияющих на прочность. К примеру: устройство проема в несущей стене или объединение помещений по вертикали, где затрагиваются межэтажные перекрытия. Смена экономических показателей случается при увеличении площади, за счет: устройства антресольных этажей, пристройки или надстройка мансарды. Так же необходимо учитывать, где это происходит, в жилой многоэтажке или отдельно стоящем строении.

    Помощь

    Виталий

    Эксперт

    Задайте вопрос.

    9:00 — 21:00 Пн. — Вс.

    +7(926) 457-77-42.

    У Вас есть вопросы — обращайтесь к нашим экспертам!

    СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ!

    БЕСПЛАТНЫЙ выезд специалиста для обследования и предварительной оценки возможности реализации задуманного.